Hypertijdelijk wonen: goede oplossing vraagt lenige ambtenaren
In Nederland zijn er relatief veel dak- en thuisloze jongeren. Onder hen vind je veel economisch dakloze personen: mensen met inkomen, maar zonder woning. Social designers Joes Janmaat en Manon Barendse van Studio Sociaal Centraal vonden een oplossing: de hypertijdelijke woning op braakliggend terrein. Toch kwam hun pilot niet van de grond. Waarom lukte het niet om deze oplossing voor woningnood te realiseren? En wat kunnen we daarvan leren?
Nieuwe woonconcepten
Het begon bij een open oproep van het Stimuleringsfonds Creatieve Industrie om nieuwe woonconcepten te bedenken voor dak- en thuisloze jongeren. De vraag was gekoppeld aan het Actieprogramma Dak- en Thuisloze Jongeren 2019-2021 van Paul Blokhuis, toenmalig Staatssecretaris van Volksgezondheid, Welzijn en Sport.
Social designers Joes Janmaat en Manon Barendse, van designstudio Studio Sociaal Centraal, schreven zich in.
Hun voorstel werd gehonoreerd. Ze werden gekoppeld aan een van de veertien pilotgemeenten van Actieprogramma, de gemeente Amsterdam. En aan De Regenboog Groep en woningbouwcorporatie Rochdale.
Gezamenlijk hadden zij al een concreet vraagstuk, namelijk: kunnen we gebruikmaken van braakliggend terrein in de bebouwde kom?
‘Hypertijdelijke woningen vormen stap één om van overleven naar leven te komen’
Niet werkloos, wel dakloos
Janmaat en Barendse besloten zich in de uitwerking van dat vraagstuk te richten op economisch dakloze jongeren. Dat zijn jongeren zonder een zorgvraag, maar met een hulpvraag, namelijk naar een dak boven hun hoofd.
Economisch daklozen zijn slecht in beeld bij overheidsinstanties, omdat ze niet worden meegenomen in daklozencijfers van het CBS. Toch kloppen zij sinds 2019 steeds vaker aan bij daklozenorganisaties.
In 2019 waren er ruim 500.000 Nederlanders zonder adres. De meeste van deze mensen zijn overleden of naar het buitenland vertrokken, toch hopt een steeds groter aantal daarvan van bank naar auto naar camping.
Hypertijdelijk wonen
Janmaat en Barendse verkenden of hypertijdelijk wonen een mogelijke oplossing zou zijn. Wat houdt dat in?
Janmaat: ‘Bij tijdelijke woningen gaat het vaak om een periode van minstens tien jaar. Wij hebben het over een hypertijdelijke periode van tussen één en drie jaar met huizen die zeer snel op- en afgebouwd moeten worden en na die periode weer doorverhuizen naar een andere plek. Het zijn dus verplaatsbare woningen, die relatief kort ergens staan.’
Barendse: ‘Wij zien hypertijdelijke woonplekken niet als oplossing, maar als manier om de situatie van een dakloze niet te verergeren. Om rust te creëren voor iemand die voorheen van bank naar bank moest hoppen. Zodat diegene z’n leven weer goed kan oppakken en kan toewerken naar een volgende stabiele woonplek.’
‘Hypertijdelijk woningen vormen stap één om van overleven naar leven te komen.’
Vandaar dat hun project ook de naam Huishonger draagt, geleend van de term ‘huidhonger’ die zijn bekendheid dankt aan de coronacrisis en staat voor de primaire levensbehoefte van fysieke aanraking.
Een dak boven je hoofd is precies zo’n zelfde levensbehoefte, zien Janmaat en Barendse.
Geen leasebedrijf voor huisjes
Een ambtenaar van de gemeente stak z’n nek uit voor Janmaat en Barendse. Hij signaleerde dat een stukje grond vrijkwam in Amsterdam. Samen schreven ze een plan.
Ze kregen de grond toegewezen, maar de pilot zelf kwam niet van de grond. Wat waren de uitdagingen? Waarom komt een goede oplossing niet tot een goede uitvoering?
Barendse: ‘Voor de hypertijdelijke woonpakketten heb je een partij nodig die de verplaatsbare huizen wil aankopen en beheren. Oftewel: Huishonger BV moest worden opgericht. Zelf wilden wij dat niet oppakken, want wij zijn een designstudio, geen leasebedrijf. Plus: het is heel duur om allemaal huisjes aan te kopen.’
Janmaat: ‘We hadden een partner voor Huishonger BV gevonden, maar dat ging op het laatste moment niet door. Privéomstandigheden.’
Wel jammer dat het succes van één iemand afhangt. Kan dat niet anders?
Barendse: ‘Woningcorporaties mogen niet investeren in roerend goed en de gemeente ziet dit ook nog niet als zijn taak.’
‘Er zijn nu wel veel meer bedrijven die tijdelijke woningen maken, zoals Jan Snel, die ook huisjes leasen. Ik hoop dat hypertijdelijk wonen over vijf jaar veel gangbaarder is en dat er dan ook genoeg leasebedrijven met verplaatsbare woningen zijn.’
‘Als het om hypertijdelijk wonen gaat, waarom stel je dan zoveel eisen aan een trap? Waarom de grond checken als je de grond niet in gaat?’
Grondgarantie
Het gebrek aan tijdelijke huisjes hangt samen met een bijkomend risico van hypertijdelijk wonen: de grond waar de huisjes op moeten staan.
Janmaat: ‘Je hebt grondgarantie nodig, want wat doe je met al die huisjes als je ze moet verplaatsen en er geen nieuwe grond beschikbaar is?’
Janmaat en Barendse zien hierin een rol voor gemeenten, simpelweg omdat zij veel grond bezitten en beheren. En omdat het creëren van hypertijdelijke woningen in hun belang is.
Barendse: ‘Omdat nu niet duidelijk is welke grond geschikt is voor hypertijdelijk wonen, zijn gemeenten bezig om dit in kaart te brengen.’
‘De gemeente Haarlem gaf al het goede voorbeeld: die heeft een grondgarantie van tien jaar gegeven aan een aantal tiny houses die eerst twee tot drie jaar worden geplaatst in Haarlem Schalkwijk.’
‘Wij zaten ook te denken aan regio’s: hoe mooi zou het zijn als gemeenten samenwerken om grondgaranties te bieden? Als er dan in één gemeente tijdelijk geen plek is voor de huisjes, kun je ze in een andere gemeente neerzetten die op dat moment wel plek heeft.’
Tegenwerkende regelgeving
Wanneer je Janmaat en Barendse vraagt hoe ze tegen de rol van overheden aankijken in het niet slagen van hun pilot, verzucht Janmaat: ‘Je komt ontzettend veel ambtenaren tegen die hun nek voor je willen uitsteken, maar op een gegeven moment lopen zij ook tegen de grenzen van wat ze kunnen aan. Door wetten en regelgeving.’
Voor henzelf gold hetzelfde. ‘Wij weten niet altijd waarom een wet is gemaakt, daar zal vast een goede reden voor zijn geweest, maar soms leek het alsof de regelgeving ons alleen maar tegenwerkte’, legt Barendse uit.
Janmaat: ‘We hadden best veel last van het bestemmingsplan en bouwbesluiten. Als het om hypertijdelijk wonen gaat, waarom stel je dan zoveel eisen aan een trap? Waarom de grond checken als je de grond niet in gaat?’
‘Bij de opvang van Oekraïense vluchtelingen blijkt ineens wel veel meer mogelijk’, vult Barendse aan. ‘Welke vergunningen zijn daarvoor aan de kant gezet, wie investeert erin? Het is goed om na te gaan hoe het komt dat zoiets nu wél kan.’
‘Het gaat over de preventie van maatschappelijke kosten, maar die worden niet meegenomen in businesscases’
Doorberekenen van restwaarden
Janmaat en Barendse pleiten voor lenigere regelgeving als het om een specifieke oplossing (hypertijdelijke woningen) voor een specifiek probleem (het helpen van honderden economisch dakloze jongeren) gaat. Kortom: woningnood breekt wet, in plaats van andersom.
Maar die lenige houding is ook nodig bij de strikte zienswijze op het gebied van business cases. Allereerst zijn woningbouwcorporaties daarvoor aan zet. Hypertijdelijk wonen wordt op dit moment namelijk niet rendabel geacht. Hoe komt dat?
Janmaat: ‘Bij tijdelijk wonen zegt de bouwwereld al dat woningen die minder dan tien jaar staan niet rendabel zijn. Terwijl: wij hebben het over huizen die tussen één en drie jaar staan.’
‘Wat blijkt? De woon- en bouwwereld rekent de restwaarde van woningen (de waarde die iets heeft na een tijd gebruik, red.) niet mee. Terwijl je bepaalde woningen na een paar jaar kunt verplaatsen en opnieuw gebruiken.’
‘Maar die tijdelijke, verplaatsbare woningen, bestaan te kort om dat helemaal door te berekenen. Dus dat is dan een risico, en daar houden woningcorporaties niet zo van.’
Voorkomen kosten doorberekenen
Er is nog een ander belangrijk onderdeel wat nu in business cases ontbreekt volgens Janmaat en Barendse.
Onderzoeksinstituut DRIFT berekende dat de kosten per dakloze jongere per jaar tussen de 36.000 en 100.000 euro zit. Die kosten bestaan uit zorg, politie-inzet en het justitiële systeem.
‘Dat deze kosten voorkomen kunnen worden blijkt uit meerdere studies’, schrijven de onderzoekers. ‘De potentie van investeringen in preventieve maatregelen en opvang voor dak- en thuisloze jongeren is groot.’
Het gaat dus om grote maatschappelijke uitgaven, die voorkomen kunnen worden door hypertijdelijke huisvesting. Toch mag de preventie van die kosten niet als opbrengst worden doorberekend in business cases van hypertijdelijke woningen.
Janmaat: ‘Als we weten bij wie die kosten liggen, waarom kunnen die instanties dan niets bijdragen aan de woningen?’
‘Ik baal er nog steeds heel erg van dat onze pilot niet is gelukt, maar ik ben blij dat we het experiment zijn aangegaan en ons project heeft duidelijk de kansen en belemmeringen in kaart gebracht rondom hypertijdelijk wonen.’
Barendse: ‘Onze geleerde lessen hebben we gebundeld in een document dat wordt gebruikt door technische universiteiten, gemeenten en Stichting Zwerfjongeren Nederland bij het begin van opdrachten. We hebben wel wat zaadjes kunnen planten die een eigen leven gaan leiden.’