‘Al na drie jaar had de woonvereniging het sociaal beheer overgenomen’

Bij Majella Wonen in Utrecht wonen voormalig dak- en thuislozen en reguliere huurders zelfstandig samen. En dat gaat goed. Wat zijn de sleutelfactoren in het samenspel tussen woningcorporatie, welzijnsorganisatie en gemeente? Nico Ooms van De Tussenvoorziening reflecteert op sociaal en beheer, schaalgrootte, selectiecriteria en scepsis. ‘Ik garandeerde dat de veiligheid zou toenemen.’

Nico bij de Tussenvoorziening Majella Wonen
©Ministerie BZK
In het midden: Nico Ooms van De Tussenvoorziening samen met bewoners Hilco en Chantal van Majella Wonen

Toen Majella Wonen in 2016 van start ging aan de Thomas à Kempisweg in Utrecht, was er weinig enthousiasme bij de wijkveiligheidsadviseur. Het buurtje met de grauwe portiekwoningen – die op de nominatie stonden om te worden gesloopt – stond bekend als onveilig en verloederd. Er waren steekincidenten, er was nauwelijks sociale controle. Om dan in twee appartementencomplexen enerzijds sociaal kwetsbare mensen die dakloos zijn geweest, en anderzijds reguliere huurders van de woningcorporatie, samen te laten wonen, leek vragen om nog meer moeilijkheden. 

Nico Ooms: ‘Ik heb het wijkbureau toen gegarandeerd dat de veiligheid en sociale betrokkenheid juist zouden toenemen. En dat is ook gebeurd. De criminaliteit liep terug, de sociale betrokkenheid in de wijk groeide, juist dankzij de bewoners van Majella die bijvoorbeeld een buurt-app opstartten. Inmiddels is de gemeente enthousiast. De wethouder van Wonen – toen van Welzijn (Kees Diepeveen, red.) – zei onlangs dat hij over vier jaar graag bekend wil staan als ‘de wethouder van gemengd wonen’.’

Goed samenspel

Majella Wonen is een van de 19 casestudies in het onlangs gepubliceerde eindrapport ‘Sociaal beheer in geclusterde woonvormen’, uitgevoerd door onderzoeksbureau Ecorys in opdracht van BZK. Het rijk – naast BZK ook VWS en SZW – en gemeenten willen een beter beeld krijgen van wat – in een tijd van tekort aan woonruimte – goed werkt in de huisvesting van kwetsbare groepen.

Over Majella Wonen is het rapport positief. Al eerder in 2018 ontving het woonproject de innovatieprijs i-Opener van koepelorganisaties KWH en Aedes. Majella Wonen kun je zien als een goed samenspel tussen gemeente, welzijnsorganisatie De Tussenvoorziening en woningcorporatie Portaal. De gemeente Utrecht betaalt de begeleiding, de Tussenvoorziening regelt dat en Portaal levert de woningen. De mix van ‘vragende’ en ‘dragende’ bewoners leidt uiteindelijk tot een voor beide groepen zelfstandige, duurzame woonvorm.
 

Nico, wat zijn de succesfactoren van Majella Wonen?

‘Een belangrijke factor is perspectief bieden op zelfstandig wonen. Onze cliënten krijgen - als alles goed gaat - na drie jaar een eigen huurcontact. Daarmee bied je hen perspectief om er te kunnen blijven wonen. Dat vergroot ook de betrokkenheid bij het leven in het wooncomplex. Na drie jaar ging inderdaad 80 procent van de contracten over op eigen naam. Nu zitten we op 90 procent. Er is maar een van ‘onze’ 35 bewoners teruggevallen en we begeleiden nog maar 3 bewoners. Dat is een ongekend succes. In andere trajecten is de terugval vaak rond de 60 procent.’

‘Een ander belangrijk aspect is schaalgrootte. Het gaat in totaal om zo’n 70 appartementen, variërend in huur van 330 euro voor twee kamers tot 460 euro voor vijf kamers. Dus 35 woningen onder de hoede van de Tussenvoorziening, de andere helft wordt direct verhuurd door Portaal zelf. Die kleinschaligheid maakt dat bewoners elkaar gemakkelijker en sneller leren kennen en dat er van ons uit minder sociaal beheer nodig is. Dat wordt uiteindelijk door de bewoners zelf gedaan. Dit soort gemengd wonen-projecten heeft een maximale schaalgrootte van ongeveer 200 woningen. Daarboven heb je vaak wel permanent sociaal beheer nodig.’

Welk doel heeft sociaal beheer meer precies en hoe hebben jullie dat ingericht?

‘Je wilt de leefbaarheid, zelfredzaamheid en maatschappelijke participatie van bewoners bevorderen. Dat deden we door in het begin te werken met een sociaal beheerder van Portaal en een procesbegeleider van de Tussenvoorziening. Die hadden een eigen kantoor in het complex en trokken intensief samen op. Ze stimuleerden bijvoorbeeld dat er bewonerscommissies werden opgezet voor zaken als tuinbeheer, communicatie, feesten en koffiemomenten. Het idee is dat deze beheerders geleidelijk een stap terug doen en dat de bewoners het organiseren daarvan overnemen.’

Hoe loopt dat nu?

‘Sociaal beheer wordt sinds 2019 al praktisch volledig gedaan door de woonvereniging. Deze is samengesteld uit de vragende en dragende bewoners. Zij hebben ook de sociaal beheerruimte overgenomen. De beheerders van Portaal en Tussenvoorziening hebben nog een keer per maand een afstemmingsvergadering en blijven op de achtergrond betrokken. De woonvereniging gaat nu ook over de toelating van nieuwe bewoners. In feite is de woonvereniging zo het vliegwiel van Majella Wonen geworden.’       

Wat zijn de zaken waar je op moet blijven letten?

‘Je moet bijvoorbeeld goed kijken naar wie je toelaat als nieuwe bewoners. Er is voor deze woonvorm – goedkoop en sociaal – veel interesse vanuit studenten en mensen die graag activiteiten organiseren. Maar met te veel studenten in een complex loop je het risico dat het een aparte groep wordt. En te veel activiteiten, die heel goed bedoeld zijn maar waar geen behoefte aan bestaat, dat wil je ook niet. Bij de toelating kijken wij nog weleens mee. Een ander gevoelig punt kan zijn dat de dragende bewoners graag feestjes met alcohol organiseren, terwijl de vragende bewoners, die een alcoholprobleem hebben (gehad), dat liever niet willen.’

Wat is de rol van de gemeentelijke overheid verder in het geheel?

‘Vaak zijn Wonen en Welzijn binnen de overheid verschillende afdelingen met verschillende denkbeelden. Dan is het fijn dat er op het niveau van de wethouders ruimte wordt gezien om te experimenteren waardoor een woonvorm als Majella Wonen een kans krijgt. En specifiek in Utrecht boffen we dat de huidige wethouder Wonen hiervoor Welzijn in zijn portefeuille had.’ 

Heb je, tot slot, een boodschap aan de rijksoverheid?

‘Er is op de woningmarkt veel behoefte aan tijdelijke oplossingen – voor bijvoorbeeld mensen die net gescheiden zijn, of startende twintigers die niet meer bij hun ouders kunnen of willen wonen. Maar die oplossingen zijn nu vaak kleine studio’s van lage kwaliteit en een perspectief van hooguit tien jaar. Maar het is ook mogelijk om ruimer te bouwen (tot 4o m2), met meer aandacht voor woonkwaliteit en voor een periode van 20 tot 30 jaar. Meer permanente tussenoplossingen van een zekere kwaliteit, dus, waar je wat langer wilt wonen. Daar is echt een business case voor te maken. In zo’n constructie werken sociaal beheer en gemengd wonen ook goed.’  

Het onderzoeksrapport ‘Sociaal beheer in geclusterde woonvormen’ door Ecorys vind je hier.